Реконструкция зданий

Перепланировка и перевод в нежилой фонд.

При покупке помещений с целью их комерческого использования всегда необходимо определять назначение вашего бизнеса. Согласно российскому законодательству, жилым помещением считается недвижимое имущество, которое соответствует техническим и санитарным нормам для проживания в нем людей и имеет изолированный статус.То же относится и к переводу жилого помещения в нежилое.

 ЖК РФ Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение.

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.(в ред. Федерального закона от 29.05.2019 N 116-ФЗ)

3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

3.1. Перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается.(часть 3.1 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)

3.2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение в целях осуществления религиозной деятельности не допускается.(часть 3.2 введена Федеральным законом от 06.07.2016 N 374-ФЗ)

4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Как видим основным требование к использованию помещения в нежилых целях является наличие отдельного входа, изолированного от жилых помещений. А на практике торговые площади должны иметь и второй аварийный выход.

Стоимость разработки проекта перепланировки и согласование перевода в нежилой фонд начинается от 50000 рублей.

 Подготовительный этап получение исходных данных для проектирования (сбор документов):

• Поэтажные планы ПИБ (ниже/выше расположенных этажей);
• Технический паспорт помещения;
• Выписка о техническом состоянии дома;
• Ситуационный план дома;
• Акт технического состояния вентиляционных каналов;
• Формы 7 и 9;
• Разрешительные писма КГА, КГИОП (при необходимости);
• ТУ на инженерные сети  (при необходимости);
• Техническая экспертиза по проемам и перекрытиям  (при необходимости).

 Проектирование Перепланировки.

Разработка проектной документации:

• Архитектурно-строительный раздел;
• Электроснабжение и освещение;
• Водоснабжение и канализация;
• Отопление и вентиляция (при необходимости) ;
• Расчет КЕО инсоляции (при необходимости) ;
• Конструкции (при необходимости) ;
• Технология размещения.

 Согласование проектной документации и получение разрешений:

• ТСЖ, ЖСК, УК;

• Автор проекта дома при затрагивании несущих конструкций  (при необходимости);

• Центр гигиены и эпидемиологии человека (СЭС);

• Государственный пожарный надзор (ГПН);

• Роспотребнадзор;

• Межведомственная комиссия (МВК);

• ГУЖА  (при необходимости);

• КГА  (при необходимости);

• КГИОП  (при необходимости);

• ГАТИ  (при необходимости);

• ГИБДД  (при необходимости);

• Петербурггаз  (при необходимости);

• Петроэлектросбыт  (при необходимости);

• Ленэнерго  (при необходимости).

Авторский надзор: Выполнение строительно-ремонтных работ, согласно, согласованной проектной документации и подготовка документов для ввода перепланируемого помещения в эксплуатацию:

• Договор с лицензированной строительной компанией, на выполнение строительно-ремонтных работ;
• Договор на технический надзор за выполнением строительно-ремонтных работ;
• Акты на скрытые работы;
• Договор и квитанции на вывоз строительного мусора.                                                      
  

Приемка объекта законченного строительства и ввод его в эксплуатацию:

• Сдача-приемка выполненных работ МВК;
• Сдача-приемка выполненных работ Петроэлектросбыт  (при необходимости);
• Сдача-приемка выполненных работ Петербурггаз  (при необходимости);
• Заказ контрольного переобмера помещения и внесение изменений в архивную документацию ПИБ;
• Получение нового технического паспорта;
• Регистрация в ГБР.